KUPNJA STANA

Problemi koji se mogu javiti kod kupnje stana

Ovim putem obraditi čemo nekoliko problema koji se mogu javiti oko kupnje stana.

Često prodavatelji, da bi se uvjerili u ozbiljnost kupčeve namjere da stan kupi, traže polaganje kapare. Sama kapara ugovara se kao odustatnina i iznosi u pravilu od 5 do 10% vrijednosti nekretnine. Ono na što kupac ili prodavatelj moraju obratiti pažnju je slijedeće: u slučaju odustanka kupca kapara se ne vraća, odnosno kupac gubi kaparu, ako odustane prodavatelj mora vratiti u pravilu dvostruku kaparu. Vraćanje dvostruke kapare od strane prodavatelja može u praksi izazvati probleme, kupac mora uzeti u obzir da se naplata možda mora izvršiti i prisilnim putem. U takvom slučaju, a sukladno Zakonu o obveznim odnosima kupac ima pravo podignuti tužbu radi neizvršenja ugovorne obveze i zahtjevati isplatu dvostruke kapare zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana kada je kupac kaparu uplatio. Naravno, bilo bi svrsishodno navedenom tužbom predložiti i donošenje privremene mjere u obliku zabilježbe spora na nekretnini prodavatelja, tako da on istu ne može eventualno ponovo prodati.

Kada je kupac upoznat sa svojim pravima na povrat kapare smanjuje se mogućnost dolaska  do spora, bitno je da kompletni predugovor koji sklapate prilikom uplate kapare pročitate, a ne samo potpišete!

U slučaju kašnjenja sa useljenjem, zbog kojeg je kriv prodavatelj,pomno procijenite situaciju i ukoliko smatrate da se radi o zavlačenju, zahtjevajte povrat kapare. Čest je slučaj u praksi da naivni kupci ostanu bez dane kapare (jer je investitor npr.u stečaju) ili da se stan proda drugom kupcu, zato oprez i ne zavaravajte se slatkorječivošću prodavatelja.

U predugovoru  koji se sklapa radi predaje kapare preporučljivo je utvrditi dan sklapanja glavnog (kupoprodajnog ugovora), način isplate kapare, što u slučaju zakašnjenja i kada stranke ugovora mogu doći u zakašnjenje, te predviđeni dan useljenja.

Važno je i da se kapara uplati preko računa ili se polaži kod odvjetnika ili javnog bilježnika.

Drugi česti problem koji se javlja prilikom kupnje stana (pogotovu onih u novogradnji) je nedostatak uporabne dozvole. Sukladno Zakonu o gradnji zahtjev za izdavanje uporabne dozvole podnosi investitor ili vlasnik građevine. Prilikom kupnje takvih stanova vrlo je važno da u kupoprodajnom ugovoru postoje odredbe kojima se investitor obvezuje ishodovati uporabnu dozvolu. Opet se vračamo na već istaknuto, pročitajte pomno što potpisujete.

O neurednim zemljišnim knjigama već je bilo riječi u prošlim brojevima, pazite da prilikom kupnje izvadite najnoviji ZK izvadak.

Prilikom kupnje nekretnine kupac mora uzeti u obzir ne samo troškove koji se odnose na vrijednost nekretnine nego i troškove koji dolaze zajedno s tom kupnjom.

Jedni od tih troškova su takozvani skriveni troškovi kod odobrenja bankarskog kredita, a odnose se na procjenu objekta i ovise o visini kredita, a iznose u pravilu oko 600,00 kn, procijenitelj dodatne hipoteke oko 1300,00 kn (nema procijene objekta kada se radi o novogradnji), javni bilježnik i solemnizacija za ugovor od oko 70.000,00 Eur-a iznosi oko 2.200,00 kn, potvrda potpisa oko 150,00 kn, još i razna osiguranja (polica osiguranja, objekta pod hipotekom), osiguranje od pozara (dodatne i glavne nekretnine) koji troškovi se obračunavaju različito ovisno od osiguravajučih društava i kvadraturi stana, tu je još i inrterkalarna kamata (vrijeme od odobravanja kredita do prve rate) za gore navedenu vrijednost oko 1.400,00 kn,  gruntovnica - prijepis na vaše ime 250,00 kn, i još troškovi promjene adrese.

Procedura kupnje nekretnine

Prije same kupnje stana trebalo bi naravno dobro razmisliti o nekim faktorima koji ce kasnije olaksati i samu kupnju.

Kupac bi prije kupnje trebao definirati koje su mu zelje i potrebe, ne treba ni zaboraviti iz kojega se razloga stan kupuje, da li se radi o trajnom preseljenju u Hrvatsku ili ce se stan koristiti samo za vrijeme trajanja godisnjeg odmora ili pak za kasniji odlazak u mirovinu.

Velicina, izgled i polozaj stana mora odgovarati vasim potrebama u sadasnjosti ali i u buducnosti (imajte na umu da pri preseljenju u Hrvatsku mozda morate imati npr. gostinjsku sobu). Naravno imajte na umu i ogranicenja (npr. sadasnji ili buduci zdravstveni problemi ili financijska ogranicenja ).

Nadalje, prije same kupnje trebalo bi odrediti svoj financijski limit. Povratnici ce tesko dobiti odobrenje kredita od strane Hrvatskih banaka (ako im i bude odobren uvijeti kreditiranja daleko odstupaju od onih na koje su navikli u inozemstvu), kod inozemnih banaka kredit je moguce odobriti ukoliko kupac ima otplacenu nekretninu u inozemstvu.

Kupnja stana u cijelosti uplatom u novcu olaksat ce i ubrzati cijeli postupak, naravno i pregovaranje oko cijene stana moze biti olaksano ukoliko kupac osigurava trenutnu isplatu.

Tek nakon definiranja svojih ciljeva i potreba trebalo bi krenuti u razgledavanje potencijalnih stanova. Kupci iz inozemstva cesto stan kupuju preko prijatelja ili rodjaka, sto i nije uvijek nuzno najbolje rijesenje, u Hrvatskoj je jos uvijek uobicajna kupnja preko oglasa, dok se za  kupnju preko posrednika ili preko online oglasa jos uvijek odlucuje manji postotak kupaca. Kupnja preko posrednika moze biti i skuplja od ocekivanog ukoliko se radi o agencijama koje prodaju nekretnine preko oglasavanja u inozemstvu, jer njihove cijene ponekad ne odgovaraju realnim cijenama na trzistu nekretnina u Hrvatskoj.

Bez obzira na koji nacin kupnje se kupac odluci, uvijek je potrebno predlozeni stan razgledati osobno, posebno obratiti paznju na moguce adaptacije (u tom slucaju cak je preporucljivo kontaktirati strucnjaka da ne bi bilo kasnijih neugodnih iznenadjenja), da li postoje zajednicke prostorije, garaza, lift, raspitati se kakvi su susjedni, kao i udaljenost od javnog prijevoza i u nekim slucajevima napraviti uvid u Generalni urbanisticki plan tog podrucja (da slucajno prekrasno setaliste pored zgrade ne bi u buducnosti postalo jos jedan soppingcentar ili sl.)

Kada ste pronasli stan koji odgovara vasim potrebama ceka vas vjerovatno borba s dokumentacijom i papirologijom, ali samo strpljivo i mirno, to je ono sto se treba proci da bi se uzivalo u novostecenom vlasnistvu.

O provjeri Zemljisnih knjiga vec smo pisali u prethodnom clanku. Ukratko treba obratiti paznju na: tko je upisan kao vlasnik, da li na stanu ima tereta, da li  stan ima uporabnu dozvolu i da li je etaziran, obratite paznju i na kvadraturu stana upisanu u zemljisnim knjigama (navedeno je bitno prilikom sklapanja stambenog kredita s bankom, jer banke zahtjevaju procijenu vrijednosti nekretnina).

U idealnom slucaju kupnja stana bi trebala slijediti slijedece etape. Nakon provjere vlasnistva i tereta u zemljisnim knjigama slijedi dogovor o uvjetima i cijeni kupnje. Prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora, ukoliko nije potrebna solemnizacija preporucljivo je ovjeriti potpise na ugovoru kod javnog biljeznika.

Cijenu stana preporucljivo je uplatiti preko bankovnog racuna (transakcija novca lakse je dokaziva na sudu ukoliko o istoj postoji i pismeni zapis).

Nakon kupnje slijedi odjava starog prebivalista i prijava novog u MUP-u, prilikom prijave trebalo bi zatraziti potvrdu o prebivalistu koja je kasnije potrebna za prijavu poreza pri poreznoj upravi, naravno nakon promijene prebivalista slijedi i promijena dokumenata (detaljne informacije mozete potraziti na internet stranicama MUP-a). Nakon toga slijedi zahtjev za upis promijene vlasnistva u zemljisnim knjigama (postupak opisan u proslom broju), te upis promjena kod Komunalnih pruzatelja usluga (HEP, plin, vodovod, smece). Na kraju ne treba zaboraviti i predaju zahtjeva Poreznoj upravi radi uplate poreza ( na rjesenje se moze cekati i vise od 6 mjeseci).